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陈宝存:楼市调控不撞南墙不回头
作者:admin 发布于:2017-05-02 10:43 文字:【】【】【

陈宝存:楼市调控不撞南墙不回头

    走过了8年的楼市调控,无一例外的没达到效果。有人认为07年9.27房贷政策如果坚持下来,加上存款准备金和利息的双双上调,一定会阻断房企的资金链条,一定会使得房价大跌。确实,有了这个短暂的效果,但是随之而来的是建筑行业的全面停工,2000万建筑行业的农民工失业。而同时,钢铁煤炭建材储运家具装修装饰餐饮服务娱乐业大量的失业。

    03年开始的宏观调控被业界誉为“急刹车”理论,很明显的新手上路,产生的后果极为严重。05年开始的唱衰楼市的大潮有其内在根源。但是谢国忠、易宪容无疑是彻底失败了。上海暴跌50%北京暴跌30%至今呼声不绝于耳。

    市场解决30%,保障解决70%是98年房改的制度安排,实现的基础是来自30%的市场需求,所以房价上涨,价值的重估,实际是很好的二次分配的机会。先富阶层的收入通过市场、税收的二次分配,国家财政资金投入安居工程的意图很明显。市场的归于市场,保障的归于保障。

住房市场并非只满足了富人,更大的还是满足了失地农民和城市原住民的住房问题,通过拆迁改造和土地的合理征用,土地价值在逐渐回归真实。这是住房改革的巨大成就。更有城市建设的日新月异。没有住房的市场化,实现这样的转变要到何年何月?

所以早在08年9月3日,我的文章《楼价大跌,中国经济必然大减速》对上一轮调控带来的对经济全局的影响进行了合理的分析:

“钢铁企业的本轮上涨行情,离不开城市化进程、以及房地产行业的支持和基本建设的拉动。但是如果房地产的观望持续下去,真的造成房价大跌,那么最直接的是钢铁行业的萧条。中国经济发展至今,仍然没有摆脱产品初级,科技含量不高的局面。指望高科技改变中国经济目前还是奢望。巨大的就业人口压力,高效率、高科技产业是解决不了就业压力的。这是国内的现实情况。

那么真的房价大跌会产生什么后果?首先:资本撤离,出货之后退出行业;第二:土地出让受阻,地方可支配财政资金的大幅减少,城市基本建设放缓,停步;第三:相关行业:比如钢铁,建筑业,建材业,装修行业等等势必萧条,大量的从业人员面临失业,大量的产业工人转型困难;第四:相关行业税收的大幅下降,势必造成国家的财政困难;第五:保障住房计划停滞,没有财政支持的保障类住房是很难实现的;第六;大量的烂尾楼无人接捧,银行系统风险极大。”

当然,本轮始自今年四月的国十条与9.29的国五条,确实有了不少进步。但是我们并没有看到根本的改变。我们力求的缩减需求,遏制刚性与投资需求之外,寄望于土地和住房供应的全面提升,特别是奢望保障房的全面提速,一定会改变以往的局面。但是,究竟保障房我们能做到多少?保障房的实质到底是什么?我们是必要深究的。

最近媒体报道称:中国明年拟投资1.4万亿建1000万套保障房。但是这里我们要注意关键的几点:第一,公共租赁房将占主要部分;第二,2011年的1000万套保障房投资将达1.4万亿元,将达到全国房地产投资规模的五分之一左右;第三,尽快建立起由政府主导的市场化投融资和建设机制;第四,保障性安居工程建立的融资平台不在清理地方融资平台范围之内;第五,公积金闲置资金支持保障性住房建设。

我们看到的是引入社会资金投入保障房建设,也必定是保障房建设的长效机制,而且保障房公租化也越来越明显,原因是产权类的保障房存在土地权属限制,不宜继续推行包括经适房、限价房等等在内的产权类型的保障房。产权式保障房由于房价依旧不是最低收入群体可以承受的,购买者也基本是高收入阶层和少数特权阶层,还有众多城市的所谓经适房,实际是原有国家划拨土地上的集资建房,享受保障房政策的人群很难到达最低收入阶层。
    我们还知道的是,自从有保障房建设压力以来,商品房配建部分保障房的方式在地方就屡屡有推行和探索,保障房建在商品房小区,商品房的建设成本是高了还是低了,这个问题我们必须足够重视,更应该考虑到保障房大建的最终结果。
    但是究竟什么是保障房?实际大量的保障房是棚户区改造危陋房改造等等类型。那么他们是如何改造的,这些改造过程中的回迁房占比在1000万套里还是很高的。回迁房面向的不是新增城市人口的刚性需求。
    如上问题我们也必须予以重视。许多人只看到了保障房投资将达到1.4万亿,但是中央投资今年只有不足700亿,明年增加到1000亿,每套保障房国家只负责投资1万元。即使是公积金余额成为保障房建设资金的来源,我们姑且预计超过1000亿,总计地方只能拿到2000亿,其余依靠的是地方融资平台。而更多的还是来自于其他类型的社会资金,包括房地产信托投资基金(REITS)。
    在日前闭幕的第六届中国地产金融年会上,以中国民生银行地产事业部总裁杨毓为代表的金融机构人士披露,2011年,在预期下的多轮反复调控之下,房地产行业资金面趋紧、多渠道融资需求上升,而保障性住房融资渠道将获得突破,廉租房、公租房资产打包发行REITS(房地产信托投资基金)的计划将变为现实。
    那么公租房租金必须有合理的投资回报,而保障房建设成本的降低只有商品房配建才能稀释土地价格,才能保证公租房租金优于市场租金,否则公租房大建就没有市场。

如上种种考虑,我们真的该反思我们的调控错在哪里了?明明是市场的归市场,保障的归保障,但是我们为了民粹情绪的舒缓,在加大保障房建设力度的同时大力限制需求,也限制商品房市场的信贷投放,更限制商品房用地供应量。这一切,对于所谓的流动性过剩的市场,对于通胀预期缠绕的市场,一定是商品房价格的上扬。而且,我们很难改变的恰恰是不理智需求的现状。买房而不是靠租房,这是国情。压制商品房,必然被不理性需求的释放冲破。我们筑坝堰塞湖的调控,也很难改变商品房价上涨的状况。

只是我们追求的应该是稳稳的温和上涨,而不是调控方式错误状况下的不跌反而暴涨。

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